【MyGoNews蕭又安?方暮晨/綜合報(bào)導(dǎo)】國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)研究機(jī)構(gòu)均上調(diào)國內(nèi)經(jīng)濟(jì)成長率，而景氣燈號連七綠、出口連七紅，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)表現(xiàn)可圈可點(diǎn)，加上囤房稅、房地合一等議題逐漸明朗化，雖有政府查稅趨嚴(yán)利空干擾，民眾購屋信心略受影響，但整體而言，剛性需求仍活絡(luò)房市交易，2014年9月交易量呈現(xiàn)價(jià)修量增格局。根據(jù)永慶房產(chǎn)集團(tuán)研究發(fā)展中心統(tǒng)計(jì)，北市9月交易量較8月成長3％，新北市量增14％，臺中量增7％，高雄則擺脫氣爆陰霾，交易量回穩(wěn)，較8月增加19％。臺北市9月中古屋平均單價(jià)每坪62.5萬元，新北市單價(jià)則是每坪39.8萬，至於臺中與高雄，9月中古屋房價(jià)分別為15.1萬元與13.2萬元。
 
剛性需求續(xù)強(qiáng)穩(wěn)市場  雙北市自住買盤逼近七成
 
永慶房產(chǎn)集團(tuán)研究發(fā)展中心經(jīng)理黃舒衛(wèi)表示，若觀察9月購屋動(dòng)機(jī)，臺北市中心以置產(chǎn)佔(zhàn)比34％居冠，其次為換屋29％，首購27％，在房地合一稅討論大致底定後，多屋族屋主開始資產(chǎn)調(diào)整，價(jià)格彈性空間增加，讓置產(chǎn)族群有回流現(xiàn)象，9月佔(zhàn)比回升至34％，是連續(xù)兩個(gè)月低迷後首度回穩(wěn)。
 
觀察置產(chǎn)族群購買的產(chǎn)品，以20坪以下的中小宅為主，總價(jià)帶900-1600萬元為大宗。市郊區(qū)則仍以換屋為大宗，9月佔(zhàn)比高達(dá)38％，首購佔(zhàn)比31％，兩者均已連續(xù)三個(gè)月佔(zhàn)比在三成以上，自住型(首購+換屋)買盤高達(dá)69％，逼近七成；若以全臺北市而言，自住買盤有65％之多。
 
至於新北市，黃舒衛(wèi)說明，首購仍是市場主力，本月佔(zhàn)比43％，換屋佔(zhàn)比則為25％，自住客合計(jì)佔(zhàn)比高達(dá)68％，投資置產(chǎn)佔(zhàn)比20％，顯見目前市場以剛性需求為主流。觀察首購族偏好的區(qū)塊以中和、板橋?yàn)橹?，中和以總價(jià)帶在600-1200萬元的中古大樓或公寓為成交主力，板橋以總價(jià)帶800-1500萬元的中古大樓或是公寓最受青睞，目前中低總價(jià)產(chǎn)品最為搶手。
 
黃舒衛(wèi)指出，雙北市三個(gè)區(qū)塊僅臺北市中心置產(chǎn)族群佔(zhàn)比回升，臺北市郊、新北市的置產(chǎn)族群購屋信心普遍仍低迷，顯示民眾對於未來充滿不確定性，不敢輕易入手，但是臺北市中心具有區(qū)位、門牌優(yōu)勢，好地段、好產(chǎn)品在價(jià)格盤整或修正時(shí)，仍吸引置產(chǎn)族群搶進(jìn)。
 
臺中交易穩(wěn)定  高雄氣爆衝擊退散  交易量增明顯
 
黃舒衛(wèi)表示，9月臺中市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)價(jià)跌量微增市況，交易量增加3％，表現(xiàn)較佳的區(qū)塊像是西屯、北屯、南區(qū)等傳統(tǒng)購屋熱區(qū)，受惠於重劃區(qū)與精華商圈加持，房市交易量穩(wěn)定；而高雄市交易量則增加19％，擺脫氣爆煙霾後，民眾不安情緒逐漸消除，購屋信心有回穩(wěn)跡象，讓交易量上揚(yáng)。觀察交易量增的區(qū)塊，主要集中於首購族偏好的鳳山、左營、苓雅、三民等區(qū)，增加幅度最為明顯。
 
店面產(chǎn)品部分，黃舒衛(wèi)分析，受到政府積極打房影響，動(dòng)搖置產(chǎn)族群信心，店面首當(dāng)其衝，尤其是高總價(jià)店面產(chǎn)品，交易冷清，加上投報(bào)率低，且置產(chǎn)族群沒有購屋急迫性，對租金投報(bào)率及租約穩(wěn)定性的需求高，持續(xù)保守觀望，考慮期拉長，進(jìn)場更為謹(jǐn)慎，若是屋主願(yuàn)意讓價(jià)，則成交機(jī)會較高。目前看來，中低總價(jià)的二線或郊區(qū)店面交易量較為穩(wěn)定，臺中市以總價(jià)帶800-1500萬的店面為主力，而高雄市則是以700-2000萬買氣較佳。
 
低利環(huán)境持續(xù)  買方市場成形
 
黃舒衛(wèi)說明，央行理監(jiān)事會決議利率維持不變，已是連13凍，顯示低利環(huán)境將持續(xù)，雖然政府管制措施不停歇，房市買氣仍處盤底階段，但是經(jīng)濟(jì)景氣向上趨勢確立，加上政府打房已有成效，短期投機(jī)已在市場銷聲匿跡，房市回歸供需基本面，房市體質(zhì)轉(zhuǎn)趨健康。黃舒衛(wèi)補(bǔ)充，目前房市以自住型買盤獨(dú)撐大局，剛性需求仍在，只要買賣雙方價(jià)格認(rèn)知差距縮小，成交機(jī)會將大增，近期觀察屋主心態(tài)出現(xiàn)軟化，在價(jià)格鬆動(dòng)的狀況下，9月交易量即回升，顯示開價(jià)平實(shí)的產(chǎn)品最受民眾矚目，同時(shí)也較易順利成交！
 
最後，黃舒衛(wèi)提醒，政府調(diào)控多屋族的措施陸續(xù)上路，持有房地的稅負(fù)將大增，再加上房地合一、實(shí)價(jià)課稅箭在弦上，多屋族首當(dāng)其衝，建議提早汰弱留強(qiáng)，避免資產(chǎn)減損的情況發(fā)生。近期房地合一稅政策紛擾逐漸和緩，政策方向漸底定，讓房市雖然短期盤整但長期看多，有購屋需求的民眾，趁目前房價(jià)價(jià)格彈性大，選擇具備重大建設(shè)題材或是交通便利的區(qū)塊，購屋需求穩(wěn)定，順利成家。